Как перевести жилую недвижимость в коммерческую: требования, нюансы, сроки

Далеко не всегда магазины, кофейни и салоны красоты открываются в коммерческих помещениях: офисных зданиях, бизнес-центрах, торговых комплексах. Довольно часто они размещаются на первых этажах многоэтажек или в частных домах.

Можно ли открыть магазин в частном доме или многоэтажке? Такая возможность существует. Бизнес сможет работать законно, если недвижимость будет переквалифицирована из жилой в коммерческую. Как вывести квартиру из жилого фонда? Что для этого нужно? Сколько времени занимает процедура?

Когда перевод жилого дома в коммерческую недвижимость невозможен

Для начала рассмотрим ситуации, когда вывести недвижимость из жилого фонда не получится:

• Квартира располагается в панельном доме серии 158 (это девятиэтажки) или здании в регионе с высокой вероятностью землетрясений. Перепланировку такой недвижимости в Казахстане запретили в 2012 году, поскольку строительные работы нарушают целостность каркаса здания.
• Окна квартиры имеют выход только во двор. В таком случае от помещения придется отказаться, поскольку запрещено уплотнять дворовую территорию.
• Соседи не дали письменное согласие на размещение в квартире коммерческого объекта.
• Перепланировка может ухудшить работу инженерных коммуникаций, снизить сейсмостойкость здания.
• Объект заходит на красную линию, которая отделяет жилую зону от дороги. Эти линии располагаются не хаотично — они предусмотрены генпланом, утверждены государственными органами.

Учтите, что представителям бизнеса зачастую отказывают и в переквалификации помещения, которое находится в новом доме. Это связано с тем, что ваши нововведения сделают объект несоответствующим первоначальному эскизному проекту. Такой подход позволяет ответственным органам контролировать появление офисов и магазинов в новостройках.

Когда возможен перевод в нежилое помещение

Несмотря на обилие ограничений ситуацию нельзя назвать безнадёжной — в противном случае заведения бы попросту не открывались в многоэтажках и частных домах, а происходит это нередко.

Чаще всего вывести помещение из жилого фонда удаётся, если:

• Ваш объект находится в панельном доме, но не в девяти-, а в пятиэтажке. При этом должен быть балкон, подоконную часть которого вы обязаны сохранить при переоборудовании помещения.
• Квартира расположена в каркасном или кирпичном доме, построенном после 1980-го года.
• Объект находится в монолитном доме с кирпичным заполнением.

Как вывести дом из жилого фонда

Изучим пошаговую инструкцию по переводу жилой недвижимости в коммерческую:

Консультация районного архитектора.

В первую очередь представитель бизнеса отправляется в управление земельных отношений. Архитектор управления объяснит, можно ли реконструировать ваше помещение, оценит расположение красных линий, определит, не будет ли ваш бизнес затрагивать интересы других собственников.

Заключение сейсмолога.

Этот этап актуален не для всего Казахстана, а для сейсмоопасных районов. Например, чтобы открыть магазин в жилом доме в Алматы и области, без заключения не обойтись. Это же касается Южно- и Восточно-Казахстанской, Жамбылской областей.

Топосъёмка и АПЗ.

Топографическая съёмка необходима, чтобы получить информацию о рельефе и коммуникациях. Топосъёмка действует всего 6 месяцев. Важно за это время успеть перевести помещение в нежилой фонд. После придётся ещё раз заказывать топографическую съёмку, чтобы оформить права на участок.

Без АПЗ — архитектурно-планировочного задания — нельзя начинать проектирование. В этом документе содержатся требования к характеристикам объекта, его размещению. Получить АПЗ можно онлайн на правительственном портале Egov.kz.

Согласие соседей.

Придётся заручиться согласием всех собственников, чьи интересы может затронуть ваш объект. Устного одобрения недостаточно — нужен документ, заверенный у нотариуса.

Если у вас не будет согласия соседей, вы не сможете выкупить у государства долю участка. Следовательно, не выйдет зарегистрировать нежилой объект в органах юстиции.

Проект.

Заказать проект можно только у организаций и отдельных специалистов c лицензией. Далее проект необходимо согласовать с органами архитектуры. Кроме того, он должен пройти независимую экспертизу.

Уведомление управления архитектуры о начале работ.

Проект есть, подрядчик, который будет заниматься переоборудованием, найден. Но приступать к работе нельзя, пока вы не уведомили управление архитектуры. Сделать это можно онлайн через портал Elicense.kz. Только когда вы получите талон (он подтверждает, что ваше уведомление принято), можно начинать реконструкцию.

Акт приёмки.

Приёмку объекта осуществляет заказчик, подрядчик, а также авторский и технический надзор.

Выкуп или аренда земли.

Чтобы выкупить или арендовать земельный участок, необходимо обратиться в городской акимат. Владелец бизнеса может получить лишь те квадратные метры, которые находятся под помещением (без учёта пристройки). Только после одобрения акимата органы юстиции зарегистрируют помещение как нежилое.

В акимат нужно обращаться с готовым пакетом документов. Он включает заявление на перевод в нежилой фонд, документы, подтверждающие ваши права на недвижимость, техпаспорт объекта, проект перепланировки. Не забудьте также согласия собственников.

Сколько времени занимает вывод объекта из жилфонда

Процедуру нельзя назвать быстрой. Процесс перевода из жилой недвижимости в коммерческую редко укладывается в месяц — обычно он растягивается на полгода, год и даже несколько лет. Конкретные сроки зависят от нюансов ситуации, а также местных нормативов и правил.

Если вы хотите открыть бизнес в сжатые сроки, лучше приобрести или арендовать специализированное коммерческое помещение и оперативно приступить к работе. Так, безопасно провести сделку с покупкой недвижимости поможет банк, в котором вы обслуживаетесь как предприниматель. Например, в Банке ЦентрКредит можно арендовать депозитарную ячейку. Это сейфы, расположенные в депозитарии (хранилище) с многоуровневой системой защиты. Покупатель размещает в ячейке денежные средства, а продавец получает доступ к ним только после регистрации сделки и перехода к покупателю прав собственности на недвижимость.

Перевод жилой недвижимости в нежилую нельзя назвать быстрым и легким, но процедура будет оправдана в ситуации, когда у вас уже есть жилая недвижимость, где вы хотите вести бизнес, или объект располагается в выгодном месте.