Как законно сдать квартиру в аренду в Казахстане

Как правильно по закону сдать квартиру в аренду квартирантам?

Зачем нужен договор аренды

Законно сдать жильё в аренду можно как с регистрацией ИП, так и без неё. В любом случае с арендаторами нужно заключить договор аренды. Этот документ является страховкой от непредвиденных ситуаций: в нём прописывают права и обязанности сторон, период аренды, сумму и дату платежа, наличие или отсутствие гарантийного взноса. Договор может регламентировать и другие моменты: частоту посещений жилья арендодателем, компенсацию при ущербе.

Нередко стороны также составляют акт приёма-передачи. В этом документе перечисляют всё имущество в арендуемом жилье: кухонная техника, спальный гарнитур, декор и т.д. Акт пригодится в случае, если имуществу будет причинён ущерб.

Ни договор, ни акт не нужно заверять у нотариуса. Достаточно подписания документов обеими сторонами.

Как платить налоги за сдачу квартиры без регистрации ИП

Закон о сдаче квартиры в аренду предусматривает, что арендодатель может не регистрироваться как ИП, чтобы получать доход от арендаторов. В этом случае нужно платить подоходный налог, который составляет 10% от дохода.

Налог платят один раз в год — перед этим необходимо предоставить в налоговую службу декларацию, заполненную по форме ФНО 270, которая оплачивается не позднее 15 сентября. То есть по доходам за 2025 год надо отчитаться до 15 сентября 2026 года.

Рассмотрим на примере. Допустим, за 2-комнатную квартиру вы получаете от квартирантов ежемесячно 300 тысяч тенге. Таким образом, за год доход составит 3,6 млн тенге. 10% от 3,6 млн тенге — это 360 тыс. тенге. Такую сумму и нужно будет заплатить.

Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду

Если вы решили оформить ИП для законного получения дохода от сдачи недвижимости в аренду, то следует помнить, что индивидуальный предприниматель не только платит налог, но и делает социальные отчисления. Минимумом для расчёта соцотчислений является 1 минимальная зарплата, или МЗП, равная 85 000 тенге.

Какие соцотчисления делать ИП?

• ОПВ (пенсионные взносы). Составляют 10 % от 1 МЗП, то есть 8 500 тенге.
• ОПВР (тоже пенсионные взносы, но платит их работодатель). Равны 2,5% от 1 МЗП — 2 125 тенге.
• СО (соцотчисления). На них приходится 5% от минимальной зарплаты (4 250 тенге).
• ВОСМС (медстрахование). Предполагают коэффициент 1,4. Он умножается на МЗП, а затем от полученного результата отсчитывается 5%. Получается 5 950 тенге.

Следовательно, вся сумма соцотчислений составляет 20 825 тенге.

Теперь разберёмся с налогами. Их сумма обусловлена выбранным режимом налогообложения. ИП с ОКЭД 68201 «Аренда и управление собственной недвижимостью» могут выбрать один из двух режимов: патентный или упрощённый:

Патентный

Предприниматель не может использовать труд наёмных работников, а получаемый за год доход – превышать 3 528 МРП (13 872 096 тенге). Следовательно, максимальная сумма, которую вы можете получить арендаторов в месяц, — не более 1,15 млн тенге. А если сдаёте жильё посуточно, то это 38 тыс. тенге в день.

Условия аренды при патенте довольно гибкие. Например, предприниматель может предлагать в аренду несколько объектов или сдавать их не весь год.

Сколько составляет налог на сдачу квартиры в Казахстане на патентном режиме? Арендодателю нужно оплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН) — это 1% от общего дохода. Так, если вы получили 10 млн тенге, то налог составит 100 тыс. тенге.

Упрощённый

На упрощённом режиме можно привлекать сотрудников, а лимит дохода достигает 24 038 МРП (94 517 416 тенге). Следовательно, от квартирантов вы не можете получить в месяц больше 15 млн тенге (517 тыс. тенге в сутки). При использовании ТИС общий лимит дохода в год увеличивается до 94 086 МРП (369 946 152 тенге).

Налог — 3% (1,5% приходится на ИПН, а ещё 1,5 % — на соцналог). Допустим, за полгода вы получили от аренды 40 млн тенге. Значит, налог составит 1,2 млн тенге.

Налог платят каждые полгода, декларация оформляется по форме ФНО 910. Декларация подаётся с 1 июля по 15 августа за I полугодие и с 1 января по 15 февраля за II полугодие. Если планируется оплата наличными или оплата картой, необходимо приобрести онлайн-кассу.

А как быть ИП на СНР?

Если вы работаете на специальном налоговом режиме и пользуетесь приложением, то сдавать квартиру через ИП можно только при соблюдении ряда условий:

• У вас нет наёмных работников.
• Вы сами ведёте бизнес.
• Доход за год — до 3 528 МРП (13 872 096 тенге), то есть в месяц — не более 1,15 млн тенге, в сутки — до 38 тыс. тенге.
• Вы не платите НДС.

Предприниматели на спецрежиме уплачивают ИПН 1% от дохода. Налог рассчитывают до 15 числа месяца, следующего за отчётным, а уплачивают до 25 числа. Поскольку все оплаты производятся в пару касаний через приложение E-Salyq Business, особых трудностей ежемесячная оплата не доставит.

Так какой же вариант выгоднее

При выборе способа легализации дохода, полученного от аренды недвижимости, эксперты советуют опираться в первую очередь на размер этого дохода:

Когда доход маленький, можно обойтись без оформления ИП. Другой вариант — оформить ИП на патентном режиме. Однако помните, что ИП, кроме самого налога, ещё и делают соцотчисления.

Если вы хотите развивать бизнес (например, сдаёте в аренду несколько квартир), то лучше изучить условия ИП на упрощённом режиме.

Легальная сдача недвижимости в аренду не только исключает штрафы. Арендатор также может получать бесплатное обслуживание в медучреждениях, увеличивать свои накопления в пенсионном фонде. Так как доход считается официальным, банки учитывают его при кредитовании.