Как выбрать участок для дачи: практическое руководство для тех, кто устал от городов

Какие документы должен показать продавец участка, зачем приглашать геодезиста и как оценить локацию участка с лайфхаками от архитектора и дачника Адиля Ажиева.

Казахстан продолжает активно идти по пути урбанизации — большая часть населения страны, около 12,5 млн из 20,5 млн человек, уже проживает в городах. В то же время, в последние годы мы наблюдаем рост спроса на загородную недвижимость или дачи, которая может использоваться как сезонное жильё или как место для постоянного проживания.

С одной стороны, интерес к жизни вне мегаполисов наблюдается по всему миру, особенно после пандемии 2020 года. В Германии, Швейцарии и в Америке (Алабама, Аризона, Флорида и др.) люди массово пересматривают свои приоритеты. Основные мотивы: удалённая работа дала свободу выбора места жительства; стремление к экологичности и качеству жизни побудило искать простор и свежий воздух; а пандемия заставила искать безопасное личное пространство вдали от городской плотности.

С другой стороны, в Казахстане этот тренд существует ещё и потому, что участок с домом в пригороде крупного города доступнее, чем квартира в спальном районе. Например, на конец октября 2025 года на сайте Krisha.kz зарегистрировано больше 8 тысяч объявлений от хозяев, которые продают дома и дачи и больше 2 тысяч объявлений о продаже участков только в Алматы. Цены варьируются от скромных 5 соток за 2 млн тенге до масштабных 200 соток за 420 млн тенге. В то же время средняя стоимость квадратного метра в алматинских квартирах в сентябре 2025 года составила 768 тысяч тенге.

На этом фоне покупка дачного участка — это инвестиция в качество жизни и финансовое благополучие. Для тех, кто задумывается о покупке участка, мы собрали советы, которые помогут выбрать хороший вариант. Мы разделили процесс на три шага.

Шаг 1: Изучаем документы и закладываем фундамент безопасности

Прежде чем влюбляться на вид, который открывается с дачного участка, нужно четко ответить на главный вопрос: будет ли это сезонное жильё или место для постоянного переезда? Ваш ответ определит, какой тип земли и какие юридические аспекты нужно проверять.

Проверьте документы

Допустим, вы определились с целью и нашли пару подходящих участков и договорились о просмотре. Обязательно попросите продавца показать вам государственный акт на землю. В нем скрыта ключевая информация о целевом назначении участка:

• Если там указано «для ведения садоводства» или «дачное строительство», вы покупаете классическую дачу для сезонного отдыха, где могут быть нюансы с пропиской и коммуникациями.
• А вот назначение «для строительства и обслуживания жилого дома» (ИЖС) открывает двери для строительства полноценного дома для постоянного проживания, с регистрацией и более надежной инфраструктурой. В будущем такой участок будет цениться выше.

Когда убедитесь, что назначение вам подходит, попросите хозяина участка заказать справку об отсутствии обременений через ЦОН или eGov. Это ваша страховка от «сюрпризов» в виде залогов, арестов или прав третьих лиц на вашу землю.

Параллельно удостоверьтесь, что продавец, указанный в госакте, — это действительно тот человек, с которым вы ведете сделку.

Шаг 2: Оцениваем локацию

Когда с документами все в порядке, нужно внимательно исследовать участок. И первое, о чём нужно расспросить — коммуникации.

Узнайте всё о коммуникациях

1. 1. Выясните, подведено ли электричество к участку. Если да, то какая мощность электричества подведена, и хватит ли её для ваших нужд. Узнать об этом нужно заранее, потому что расходы на подключение к сетям могут быть сопоставимы со стоимостью самого участка.
2. 2. Узнайте, есть ли в дачном массиве центральный водопровод. Если нет, вам предстоит бурить скважину — поинтересуйтесь у соседей глубиной залегания воды и средней стоимостью работ в этом районе. Например, в дачах вокруг Алматы зачастую есть сезонная поливная вода, но нет водопровода с питьевой водой. Многие жители дач вдоль Верхней каскеленской трассы вызывают водовозы и хранят воду в больших ёмкостях.
3. 3. Газ для дачных массивов — скорее редкость, поэтому сразу продумайте альтернативные варианты отопления, будь то электрический котел или печь на твердом топливе.

Трезво оцените расположение

От расположения участка зависит не только то, сколько времени вы будете тратить на дорогу, но и качество вашего отдыха и объем будущих вложений.

Продумайте, как вы будете добираться до дачи не только летом, но и зимой? Узнайте, кто отвечает за чистку дорог. Хорошая дорога — это гарантия того, что к вам в любое время года сможет проехать не только ваш автомобиль, но и, при необходимости, скорая помощь или пожарная машина.

«При выборе участка важно также понять, насколько близко он должен быть к городу, и с какой целью будет использоваться. Если вы удаленщик, у которого нет детей, которые ходят в сад или школу, то расстояние не проблема. Единственное, нужно помнить, что за медицинскими и другими социальными услугами придётся ездить в город. Если же вы взрослые люди без детей, и к тому же вы редко ходите к докторам, то и привязка к городу не так критична», — рассказывает архитектор и дачник Адиль Ажиев.

Познакомьтесь с соседями

Пообщайтесь с теми, кто уже живет рядом. Расспросите, кто живёт в массиве круглый год, есть ли какие-то сложности в этом дачном кооперативе и как соседи их решают. Наличие активного дачного кооператива — огромный плюс. Это ваш главный помощник в решении общих вопросов, от вывоза мусора до организации охраны. Поэтому нужно сразу выяснить, насколько это сплочённое сообщество и кто председатель кооператива.

«Присмотритесь к ближайшим соседям — именно их вы будете встречать чаще остальных. Хорошо, когда соседи живут за городом круглый год и могут приглядеть за вашим участком и домом», — добавляет Адиль.

Оцените экологию

Убедитесь, что поблизости нет промышленных предприятий, шумных трасс или ферм, которые могут стать источником неприятных запахов.

Шаг 3: «Читаем» участок — на чём вы будете строить?

Вы выбрали район и проверили документы. Теперь время для самого пристального осмотра — самого участка. Вы покупаете не просто вид на горы, а землю, на которой будет стоять ваш дом. От ее особенностей напрямую зависит стоимость и долговечность строительства.

Для начала пригласите геодезиста для выноса границ участка на местность. Так вы будете уверены, что покупаете ровно тот участок, который вам показывают, и соседский забор через год внезапно не «переедет» на вашу территорию. Стоимость услуги геодезистов варьируется от 10 тысяч тенге до 25 тысяч тенге в зависимости от рельефа и размера участка, но это точно та сумма, которая окупится спокойствием.

Идём дальше. Идеальный рельеф — ровный или с небольшим уклоном в южную сторону, который обеспечит хороший сток воды и максимум солнца для растений. Участок на крутом склоне может выглядеть эффектно, но будьте готовы к серьезным тратам на земляные работы, подпорные стенки и сложный, дорогой фундамент.

Cамый коварный враг строительства — высокий уровень грунтовых вод. Лучшее время для проверки — весна или период после затяжных дождей. Если на участке долго стоят лужи, земля напоминает болото, а в низинах растет камыш — это тревожные знаки. Они сулят вечную сырость в подвале, проблемы с фундаментом и дорогостоящие дренажные системы.

Наконец, для таких регионов, как Алматинская область, критически важна сейсмичность. Прежде чем планировать строительство, рекомендуется провести геологические изыскания. Специалисты изучат состав грунта и дадут рекомендации по типу фундамента, который сможет выдержать возможные подземные толчки. Экономить на этом нежелательно.

Подводим итоги

Выбор дачного участка — это не спринт, а марафон, требующий внимания к деталям. Но если вы пройдете эти три шага — проверка документов, оценка расположения и осмотр земли, — то ваша инвестиция принесет только радость. Комплексная проверка поможет вам обезопасить свою покупку и найти идеальное место для загородного отдыха, которое будет радовать вас и вашу семью долгие годы.