Саяжай жер телімін таңдау жолдары: қала күйбеңінен шаршағандарға арналған практикалық нұсқаулық

Жер телімін сатушы ұсынуы тиіс құжаттар, геодезист шақырудың маңыздылығы және архитектор әрі тәжірибелі бағбан Адиль Ажиев ұсынған пайдалы кеңес арқылы жер телімінің орналасуын бағалау.

Қазақстан урбанизация үдерісін белсенді бастан кешіріп жатыр. Бүгінде елдегі 20,5 миллион халықтың шамамен 12,5 миллионы қалада тұрады. Соған қарамастан, соңғы жылдары маусымдық демалысқа да, тұрақты тұруға да арналған қала сыртындағы жылжымайтын мүлікке, соның ішінде саяжайларға сұраныс айтарлықтай артты.

Бұл – тек Қазақстанға тән құбылыс емес. Әсіресе 2020 жылғы пандемиядан кейін бүкіл әлемде мегаполистен тыс өмірге қызығушылық күшейді. Германия, Швейцария, АҚШ  (Алабама, Аризона, Флорида және басқа да штаттарда) елдерінде қоғам өз құндылықтарын қайта қарай бастады. Оның негізгі себептері: қашықтан жұмыс істеу мүмкіндігі тұрғылықты жерді еркін таңдауға мүмкіндік берді; экология мен өмір сапасын жақсартуға деген ұмтылыс кең әрі таза ауасы бар жерді іздеуге итермеледі; ал пандемия тығыз қоныстанған қаладан алшақ, қауіпсіз жеке кеңістікке сұранысты арттырды.

Екінші жағынан, Қазақстанда бұл үрдістің күшеюіне тағы бір себеп – ірі қалалардың маңындағы жер телімі бар үйдің құны көп жағдайда шет жақтан пәтер сатып алудан арзанырақ. Мысалы, 2025 жылдың қазан айының соңында Krisha.kz сайтында Алматының өзінде ғана иеліктен шығарылған 8 мыңнан астам үй мен саяжай сату туралы хабарландыру және 2 мыңнан астам жер телімін сату туралы ұсыныс тіркелген. Баға 5 сотық қарапайым жер теліміне 2 миллион теңгеден басталып, 200 сотық ірі аумақ үшін 420 миллион теңгеге дейін жетеді. Ал 2025 жылдың қыркүйегінде Алматыдағы пәтерлердің орташа шаршы метрі 768 мың теңгені құрады.

Осы тұрғыдан алса, саяжайға арналған жер телімін сатып алу – тек баспана емес, өмір сапасына және қаржылық тұрақтылыққа салынған инвестиция. Жер алуды жоспарлап жүргендер үшін біз дұрыс таңдау жасауға көмектесетін кеңестерді жинақтадық. Процесті үш кезеңге бөліп қарастырамыз.

1-қадам: Құжаттарды мұқият тексеріп, қауіпсіздіктің берік негізін қалаңыз

Саяжай жер телімінен ашылатын әсем көрініске бірден қызықпас үшін алдымен басты сұраққа анық жауап беру керек: бұл маусымдық демалыс орны ма, әлде тұрақты тұруға арналған үй ме? Сіздің жауабыңыз қандай жер санатын және қандай заңдық аспектілерді тексеру қажет болатынын айқындайды.

Құжаттарды тексеріңіз

Мақсатыңызды анықтап, өзіңізге ұнайтын бірнеше жер телімін қарап шығуға кірістіңіз делік. Ең алдымен, сатушыдан жер телімі туралы мемлекеттік актіні көрсетуді сұраңыз. Бұл құжатты жер телімін мақсатына сай пайдалануға қатысты негізгі ақпарат жазылады:

• Егер құжатта «бау-бақша жүргізуге арналған» немесе «саяжай құрылысына арналған» деп көрсетілсе, бұл маусымдық демалысқа арналған классикалық саяжай. Мұндай жерде тіркелуге және коммуникация жүргізуге қатысты белгілі бір шектеулер болуы мүмкін.
• Ал «тұрғын үй салу және оған қызмет көрсетуге арналған» (ЖТҚ) деп көрсетілсе, онда бұл тұрақты тұруға арналған толыққанды үй салуға мүмкіндік беретін жер телімі. Мұндай телімнің инфрақұрылымы сенімдірек, тіркелуге болады және болашақта мұндай жердің нарықта сұранысы жоғарырақ келеді.

Жердің мақсаты сізге сәйкес келетініне көз жеткізген соң, жер телімі иесінен ХҚКО арқылы немесе eGov порталынан ауыртпалықтың болмауы туралы анықтаманы алып келуді сұраңыз. Бұл сізді жерге қатысты кепілде болудан, тыйым салудан немесе күтпеген «жаңалықтардан» қорғаудың ең тиімді жолы.

Сонымен қатар мемлекеттік актіде көрсетілген сатушы мен мәміле жасасып жатқан тұлғаның бір адам екеніне де көз жеткізіңіз.

2-қадам: Орналасқан жерді бағалаңыз

Құжаттар реттелгеннен кейін жер телімін мұқият зерттеу қажет. Бірінші кезекте назар аударатын нәрсе – коммуникациялар.

Коммуникациялар туралы толық ақпарат алу

1. Жер теліміне электр жарығы тартылған-тартылмағанын анықтаңыз. Егер тартылған болса, қуатының көлемі мен оның қажеттіліктеріңізге қаншалықты жеткілікті болатынын нақтылап алыңыз. Мұны алдын ала білу маңызды, өйткені желіге қосылу шығындары кейде жер телімінің өз бағасына шамалас болуы мүмкін.
2. Жер теліміне электр жарығы тартылған-тартылмағанын анықтаңыз. Егер тартылған болса, қуатының көлемі мен оның қажеттіліктеріңізге қаншалықты жеткілікті болатынын нақтылап алыңыз. Мұны алдын ала білу маңызды, өйткені желіге қосылу шығындары кейде жер телімінің өз бағасына шамалас болуы мүмкін.
3. Саяжай алқабында газ жүйесі өте сирек кездеседі, сондықтан жылытуға арналған электр қазандығы немесе қатты отынмен жағылатын пеш секілді балама тәсілдерді алдын ала ойластыру керек.

Орналасқан жерді байыппен бағалаңыз

Жер телімінің орналасуы тек жолға кететін уақытқа ғана емес, демалыс сапасына және болашақ инвестицияның тиімділігіне де әсер етеді. Саяжайға тек жазда емес, қыста да баруыңыз мүмкін екенін ескеріңіз. Қыста жолды кім тазалайтынын анықтап алыңыз. Жолдың сапасы — сіздің көлігіңіз ғана емес, қажет жағдайда жедел жәрдем немесе өрт сөндіру қызметі де үйге еркін жете алатынын білдіреді.

Архитектор әрі бағбан Адиль Ажиевтің айтуынша: «Жер телімін таңдағанда оның қалаға қаншалықты жақын болуы қажет екенін және қандай мақсатта пайдаланылатынын түсініп алған жөн. Егер сіз қашықтан жұмыс істейтін, балалары балабақшаға не мектепке бармайтын адам болсаңыз, қашықтық қиындық тудырмайды. Тек медициналық және басқа да әлеуметтік қызметтер үшін қалаға қатынау қажет болатынын естен шығармау керек. Ал бала-шағасы жоқ, сондай-ақ дәрігерге сирек баратын ересек адамдар болсаңыздар, онда қалаға жақын болу маңызды емес.».

Көршілермен танысыңыз

Жер телімінің айналасында тұратын адамдармен сөйлесіп көріңіз. Бұл алқапта кімдер жыл он екі ай тұратынын, саяжай қауымдастығында қандай қиындықтар болатынын және көршілер қандай шешім қабылдайтынын сұрап біліңіз. Белсенді саяжай қауымдастығының болуы – үлкен артықшылық. Себебі ол қоқыс шығару мәселесінен бастап қауіпсіздік ұйымдастыруға дейінгі ортақ шаруаларда сізге көмектесетін басты тірегіңіз. Сондықтан қауымдастықтың қаншалықты ұйымшыл екенін және кооператив төрағасының кім екенін алдын ала анықтап алған жөн.

«Ең алдымен жақын тұрған көршілерге назар аударыңыз – бұл ең жиі кездесетін кісілер болады. Көршілер жыл бойы қала сыртында тұратын болса, сіздің үй мен жер теліміңізге де бас-көз болып отыра алады – бұл үлкен артықшылық», - деп толықтырады Адиль.

Экологияны бағалаңыз

Жақын маңда өнеркәсіптік кәсіпорындар, қатты шу шығаратын тасжолдар немесе жағымсыз иіс шығаратын фермалар жоқ екеніне көз жеткізіңіз.

3-қадам: Жер телімін «оқу» – қандай жерде құрылыс саласыз?

Сіз ауданды таңдап, құжаттарды тексердіңіз. Енді ең маңызды кезең – жер телімін жан-жақты зерттеу. Сіз жай ғана тауға ашылатын әдемі көріністі емес, ертең іргетасы құйылып, қабырғасы көтерілетін нақты жерді сатып алып жатырсыз. Құрылыс құны мен үйдің беріктігі оның ерекшеліктеріне тікелей байланысты.

Алдымен жер телімінің шекарасын жергілікті жерде белгілеу үшін геодезист шақырыңыз. Осылайша сізге көрсетілген нақты сол жер телімін сатып алып жатқаныңызға сенімді боласыз және бір жылдан кейін көршінің қоршауы «көшіп», сіздің аумаққа кіріп кетпейтініне көз жеткізесіз. Геодезист қызметінің құны жер телімінің көлемі мен жер бедеріне қарай 10 000-25 000 теңге аралығында болады. Бірақ бұл – тыныштық пен сенімділік үшін ақталатын шығын.

Енді келесі қадамға өтейік. Мінсіз жер бедері – тегіс немесе оңтүстікке қарай аздап еңіс болуы. Мұндай еңіс судың жақсы ағуын қамтамасыз етіп, өсімдіктерге күн сәулесінің мол түсуіне жағдай жасайды. Тік беткейдегі телім әсерлі көрінуі мүмкін, алайда жер қазу жұмыстарына, тіреу қабырғаларына және күрделі әрі қымбат іргетасқа едәуір қаржы жұмсауға дайын болыңыз.

Құрылыстың ең қауіпті «жауы» – жер асты суларының жоғары деңгейі. Мұны тексерудің ең қолайлы уақыты – көктем немесе ұзақ жаңбырдан кейінгі кезең. Егер жер телімінде су ұзақ уақыт тұрып қалса, топырақ батпаққа ұқсаса, ал ойпаң жерлерде қамыс өссе – бұл алаңдатарлық белгі. Мұндай жағдай жертөледегі тұрақты ылғалға, іргетас мәселелеріне және қымбат дренаж жүйесін орнатуға әкелуі мүмкін.

Соңында, Алматы облысы сияқты өңірлер үшін сейсмикалық белсенділік аса маңызды. Құрылыс жоспарламас бұрын геологиялық зерттеу жүргізген жөн. Мамандар топырақ құрамын талдап, ықтимал жер сілкіністеріне төтеп бере алатын іргетас түрі бойынша ұсыным береді. Бұл мәселеде үнемдеуге болмайды.

Қорытынды

Саяжай жер телімін таңдау – жедел шешім емес, егжей-тегжейге мұқият қарауды талап ететін ұзақ үдеріс. Алайда осы үш қадамды – құжаттарды тексеру, орналасуын бағалау және жерді мұқият қарау – толық орындасаңыз, инвестицияңыз тек қуаныш әкеледі. Кешенді тексеру сатып алуды қауіпсіз етіп, сіз бен отбасыңызға ұзақ жылдар бойы ләззат сыйлайтын қала сыртындағы керемет жерді табуға көмектеседі.