Тұрғын жылжымайтын мүлікті коммерциялық жайға айналдыру жолы: талаптар, ерекшеліктер, мерзімдер

Дүкендер, кофеханалар мен сұлулық салондары әрдайым коммерциялық жайларда: офис ғимараттарында, бизнес-орталықтарда немесе сауда кешендерінде ашыла бермейді. Көбіне олар көпқабатты үйлердің бірінші қабаттарында немесе жеке тұрғын үйлерде орналасады.  

Жеке үйде немесе көпқабатты үйде дүкен ашуға бола ма? Мұндай мүмкіндік бар. Жылжымайтын мүлік тұрғын үйден коммерциялық жайға ауыстырылса, бизнес заңды түрде жұмыс істей алады. Пәтерді тұрғын үй қорынан қалай шығаруға болады? Ол үшін не істеу қажет? Бұл процедура қанша уақыт алады?

Тұрғын үйді коммерциялық жылжымайтын мүлікке айналдыру мүмкін болмайтын жағдайлар

Алдымен жылжымайтын мүлікті тұрғын үй қорынан шығару мүмкін болмайтын жағдайларды қарастырайық:

• Пәтер 158 сериялы панельді үйде (бұл – тоғыз қабатты үйлер) немесе жер сілкінісі ықтималдығы жоғары өңірдегі ғимаратта орналасқан болса. Қазақстанда мұндай жылжымайтын мүлікті қайта жоспарлауға 2012 жылы тыйым салынды, себебі құрылыс жұмыстары ғимарат қаңқасының тұтастығын бұзады.
• Пәтердің терезелері тек аулаға қарайтын болса. Бұл жағдайда жайдан бас тартуға тура келеді, себебі аула аумағын тарылтуға тыйым салынған.
• Көршілер пәтерде коммерциялық объектіні орналастыруға жазбаша келісім бермесе.  
• Қайта жоспарлау инженерлік коммуникациялардың жұмысын нашарлатса, ғимараттың сейсмикалық төзімділігін төмендетсе.
• Объект тұрғын аймақты жолдан бөлетін қызыл сызықтың ішіне кіріп кетсе. Бұл сызықтар кездейсоқ белгіленбейді — олар бас жоспарға сәйкес қарастырылып, мемлекеттік органдар тарапынан бекітілген.

Бизнес өкілдеріне жаңа салынған үйдегі пәтерді коммерциялық жайға айналдыруға жиі рұқсат берілмейді. Өйткені мұндай өзгерістер үйдің бастапқы жобасына сәйкес келмеуі мүмкін. Бұл тәсіл арқылы жауапты органдар жаңа салынған үйлерде офистер мен дүкендердің пайда болуын бақылап отырады.

Пәтерді тұрғын емес жайға айналдыруға болатын жағдайлар

Шектеулер көп болғанымен, жағдайды үмітсіз деуге болмайды — әйтпесе, көпқабатты үйлер мен жеке үйлерде мекемелер ашылмас еді, ал ондай мысалдар жиі кездеседі.  

Көбіне тұрғын үйді коммерциялық жайға айналдыруға болады, егер: 

• Объектіңіз панельді үйде болса, бірақ ол тоғыз емес, бес қабатты болса. Бұл жағдайда балкон болуы шарт, ал жайды қайта жабдықтау барысында терезе астындағы бөлік сақталуы тиіс.
• Пәтер қаңқалы немесе кірпіш үйде орналасса және ол 1980 жылдан кейін салынған болса.
• Объект кірпішпен толтырылған тұтасқұйма үйде орналасса.

Үйді тұрғын үй қорынан қалай шығаруға болады?

Тұрғын үйді коммерциялық жайға айналдырудың қадамдық нұсқаулығын қарастырайық:

Аудандық сәулетшімен кеңесу.

Алдымен бизнес өкілі жер қатынастары басқармасына барады. Басқарманың сәулетшісі сіздің жайыңызды қайта құруға болатынын не болмайтынын түсіндіреді, қызыл сызықтардың орналасуын бағалайды, сондай-ақ бизнесіңіз басқа меншік иелерінің мүдделеріне әсер етпейтінін анықтайды.

Сейсмологтың қорытындысы.

Бұл кезең бүкіл Қазақстанға емес, сейсмикалық қауіпті аудандарға қатысты. Мысалы, Алматы қаласы мен облысында тұрғын үйде дүкен ашу үшін сейсмологтың қорытындысы қажет. Дәл сол сияқты талап Оңтүстік және Шығыс Қазақстан облыстарына, сондай-ақ Жамбыл облысына да қатысты.

Топографиялық түсірілім және СЖТ.

Топографиялық түсірілім жер бедері мен коммуникациялар туралы ақпарат алу үшін қажет. Топографиялық түсірілім тек 6 айға жарамды. Сол уақыт ішінде жайды тұрғын емес үй қорына ауыстырып үлгеру маңызды. Кейін жер теліміне құқықты ресімдеу үшін топографиялық түсірілімге қайта тапсырыс беруге тура келеді.

СЖТ — сәулет-жоспарлау тапсырмасынсыз жобалауды бастауға болмайды. Бұл құжатта объектінің сипаттамалары мен орналасуына қатысты талаптар көрсетіледі. СЖТ-ны Egov.kz үкімет порталы арқылы онлайн алуға болады.

Көршілердің келісімі.

Сіздің объектіңіз әсер етуі мүмкін барлық меншік иесінің келісімін алу қажет болады. Ауызша келісім жеткіліксіз — нотариуста куәландырылған құжат керек.  

Егер көршілердің келісімі болмаса, мемлекеттен жер телімінің үлесін сатып ала алмайсыз. Демек, әділет органдарында тұрғын емес объектіні тіркеу де мүмкін болмайды.  

Жоба.

Жобаға тек лицензиясы бар ұйымдар мен жеке мамандардан тапсырыс беруге болады. Кейін жоба сәулет органдарымен келісіліп, міндетті түрде тәуелсіз сараптамадан өтуі тиіс.

Жұмыстың басталғаны туралы сәулет басқармасына хабарлау.

Жоба дайын, объектіні қайта жабдықтаумен айналысатын мердігер де табылды. Бірақ сәулет басқармасын хабардар етпейінше жұмысқа кірісуге болмайды. Мұны Elicense.kz порталы арқылы онлайн жасауға болады. Сіз талон алған кезде ғана (ол сіздің хабарламаңыздың қабылданғанын растайды), объектіні қайта құруды бастауға болады.

Қабылдау актісі.

Объектіні қабылдау процесіне тапсырыс беруші, мердігер, сондай-ақ авторлық және техникалық қадағалау өкілдері қатысады.

Жерді сатып алу немесе жалға алу.

Жер телімін сатып алу немесе жалға алу үшін қала әкімдігіне жүгіну қажет. Бизнес иесіне тек жайдың астында орналасқан шаршы метрлер ғана беріледі (қосымша салынған құрылыстар есепке алынбайды). Әкімдіктің мақұлдауынан кейін ғана әділет органдары жайды тұрғын емес жай ретінде тіркейді.  

Әкімдікке дайын құжаттар жиынтығымен жүгіну қажет. Оған тұрғын емес үй қорына айналдыру туралы өтініш, жылжымайтын мүлікке құқығыңызды растайтын құжаттар, объектінің техникалық паспорты және қайта жоспарлау жобасы кіреді. Меншік иелерінің келісімін де ұмытпаңыз.

Объектіні тұрғын үй қорынан шығару қанша уақытты алады?

Бұл процедураны жылдам деуге келмейді. Тұрғын үйді коммерциялық жайға айналдыру процесі сирек жағдайда бір айдың ішінде аяқталады — әдетте ол алты айға, бір жылға, тіпті бірнеше жылға дейін созылады. Нақты мерзім жағдайдың ерекшеліктеріне, сондай-ақ жергілікті нормативтер мен ережелерге байланысты болады.  

Егер сіз бизнесті қысқа мерзім ішінде ашқыңыз келсе, арнайы коммерциялық жайды сатып алып немесе жалға алып, тез арада жұмысқа кіріскеніңіз жөн. Жылжымайтын мүлікті сатып алу мәмілесін қауіпсіз өткізуге сізге кәсіпкер ретінде қызмет алатын банк көмектесе алады. Мысалы, ЦентрКредит Банкінде депозитарий ұяшығын жалға алуға болады. Бұл – көпдеңгейлі қорғаныс жүйесі бар депозитарийде (қоймада) орналасқан сейфтер. Сатып алушы ақшалай қаражатты ұяшыққа орналастырады, ал сатушы оған тек мәміле тіркеліп, жылжымайтын мүлікке меншік құқығы сатып алушыға өткеннен кейін ғана қол жеткізе алады.  

Тұрғын жылжымайтын мүлікті тұрғын емес жайға айналдыруды жылдам әрі жеңіл деуге келмейді. Дегенмен егер сіздің бизнес жүргізгіңіз келетін тұрғын үйіңіз болса немесе объект тиімді жерде орналасқан болса, бұл процедура өзін толық ақтайды.